Nemrég egy zuglói lakásban dolgoztam, ahol kis híján meghiúsult a home staging.

Egy esős reggelen, hatalmas dugóban araszoltam át a városon, zsúfolásig megrakott autóval, egy eladásra váró belső kétszintes lakás dekorálása céljából. A megadott házszámtól nagyjából ötven méterre találtam parkolóhelyet, ami elég kellemetlen dolog, ha belegondolunk, hogy többször is fordulni kell, mire behordom a rengeteg párnát, szőnyeget, a hatalmas szatyrokban rejlő dekorációkat.

Az ingatlanos hölgy elfelejtette közölni azt az apróságot, hogy a morcos idős tulajdonos egy kutyával él a lakásban, és a kis háziállatot úgy kezeli, mintha az unokája lenne.

Már amikor megérkeztem, vibrált a feszültség a levegőben.

Ahogy hordtam be a sok csomagot, úgy nőtt az ellenszenve a hetven év körüli tulajdonosnak. A kis szobacirkáló minden holmit körbeszaglászott, és hol morogva, hol kíváncsi farkcsóválással figyelte a készülő eseményt.

Mielőtt elkezdtem volna a szatyrok kicsomagolását, udvariasan megkértem a házigazdát, vigye a kutyát egy másik helyiségbe, és legyen kedves a labdák módjára szanaszét gördülő kutyaszőr csomókat felporszívózni.

- Nem zárhatom be egy szobába a kutyust, mintha valami majom lenne - felelte az idős asszony felháborodva.

- Értem – válaszoltam türelmesen, pedig nem is értettem a problémát. - Viszont én nem tehetem le a hozott ágytakarót, párnákat, szőnyeget a koszos vagy állatszőrös területekre. Hiszen ezeket a termékeket utána másik lakásba viszem, tehát makulátlanul tisztának kell mindennek lennie.

- Talán addig kivihetné a hölgy sétálni a kutyust, én pedig gyorsan felporszívózok mindenhol - próbálta menteni a helyzetet a fiatal ingatlanos lány.

- Ebben az ítéletidőben? - nézett rá felháborodottan a tulajdonos.

Odakint még szemerkélt ugyan az eső, de a nap már kezdett kisütni, és nem volt kevesebb tizenöt foknál. Elgondolkodva néztem őket, közben azon tűnődtem, ha nem viszi ki a kutyát, vajon hová végzi a dolgát a szerencsétlen jószág. Nem is akartam belegondolni, inkább a megoldást kerestem. Végül megegyeztünk, hogy az alsó szinttel kezdem, addig a kutyás néni fent van a kedvencével az egyik hálószobában. Mire a felső szintre érek, biztosan eláll az eső, és akkor arra az egy órára kimennek majd, ameddig ott is rendet rakok, és felkészítem a lakást a fotózásra. Az ingatlanfotós pedig majd a felső szobákkal kezd, hogy minél kevesebbet kelljen a kutyusnak kint tölteni ebben az ítéletidőben.

Miután az idős asszony kissé sértődötten felvonult az emeletre, hóna alatt a kis szőrgombóccal, az ingatlanos nekilátott felporszívózni a kritikus helyeket.

Alig kezdtem meg a lakásban lévő felesleges tárgyak elpakolását, amikor megszólalt a nő a hátam mögött.

- Azokat nem lehet onnan leszedni!

- Vissza fogom tenni a fotózás után - feleltem, nyugalmat erőltetve magamra. - De semmilyen vallási és politikai jelképet nem hagyunk elől. Az a cél, hogy minél szélesebb réteget szólítson meg a hirdetés, ne zárjuk ki azokat, akik esetleg más véleményen vannak.

- Márpedig én büszke vagyok rá, hogy zsidó vagyok! - harsogta a nő, egészen kikelve magából. - Aki emiatt nem akarná megvenni a lakást, annak én nem is adom el! - a hangsúly kedvéért még toppantott is egyet a lábával.

Megálltam, és sajnálkozva néztem az idős asszonyra, miközben arra gondoltam, most mégis bezárta valahová a kutyát. Aztán az ingatlanos hölgy felé fordultam.

- Mi legyen?

- Hogy érted?

- Két lehetséges opció van - feleltem rezignált hangon. - Egyik lehetőség, hogy most összepakolok, kiviszek mindent a kocsihoz. Kifizeted a kiszállási díjamat plusz egy órát, és hagyjuk a fenébe az egészet. Aztán majd keresel egy olyan vevőt, akit nem zavar a kosz, a rendetlenség, és a vallási jelképek sem, amivel ez a lakás zsúfolásig van tömve.

- Jaj, ne! Kérlek, találjunk megoldást - sóhajtozott az ingatlanos a kezeit tördelve, az idős hölgy pedig egészen megszeppenve nézett ránk.

- A másik lehetőség, hogy a tulajdonos hölgy elfogadja a szabályokat, és hagyja, hogy végezzem a munkámat. Persze, ez csak akkor jöhet szóba, ha valóban el akarja adni az ingatlant - feleltem, mintha az idős kutyás asszony ott sem lett volna.

Magam is meglepődtem, de a második opciót választották.

A néni kivitte a kutyát a közben kellemessé szelídült időben a közeli parkba, és csak akkor ért vissza, amikor a fotózás már az alsó szinten zajlott. Én a konyhában álltam, hogy ne zavarjam a munkát. A néni belépett, karjában tartva kedvencét, engem nem látott meg, mert a nappali felé nézett.

- Azt a kutya fáját, de gyönyörű lett! - tört ki belőle az első benyomás keltette mondat.

Miért jelent gondot a bent élő kutya vagy macska, egy ingatlan eladása során?

Vannak emberek, akik szerint az állat nem a lakásba való, sőt akadnak olyanok is, akik allergiásak az állatok szőrére. Ezért, amikor egy érdeklődő jelentkezik, célszerű a házikedvencet távol tartani az ingatlan bemutatása alatt.

Vannak emberek, akik rajonganak a kutyákért, macskákért. Hiába készül fel jól egy ingatlanos, hiába zúdítja az érdeklődőkre a fontos információkat, ha közben az állatrajongók csak a házikedvencre figyelnek, ezért célszerű az állatot távol tartani az ingatlan bemutatása alatt.

Amikor felkértek ennek a lakásnak a home staging munkájára, a képek láttán azonnal izgalomba jöttem. Biztos voltam benne, egy fárasztó nap végére gyönyörű lesz a végeredmény. Nem tehetek róla, egyszerűen imádom az ilyen kihívásokat.

Nem is csalódtam, amikor beléptem a lakásba. Ez a modern otthon sok értékes momentummal bírt, melyek mind rejtve voltak a vendég elől. Egy ilyen helyen első ránézésre csak a káoszt vesszük észre, és a legtöbben azonnal menekülőre fogják.

Volt itt minden, a kutyától kezdve a kalitkába zárt madárig, zsákok, dobozok, ruhák és edények szanaszét. Sok mindent gondolhat a vevő egy ilyen lakás láttán, csak éppen azt nem, milyen szívesen beköltözne ide.

A home stagingnek az a célja, hogy vágyat ébresszünk az emberekben, megmutassuk az ingatlannak a legszebb arcát, a vevő elképzelhesse magát az adott otthonban.

Négy óra megfeszített munka után, melyben a tulajdonos és az ingatlanközvetítő is a segítségemre volt, lenyűgöző lett a végeredmény. Úgy vélem, ebbe a lakásba már sokan szívesen beköltöznének.

Amikor valaki el szeretné adni az ingatlant, olyan szemmel kell ránéznie, mintha nem lakna ott, mintha ő maga is csak egy vendég lenne. Ha nem sikerül így eltávolodnia tőle, akkor érdemes lakberendező segítségét kérni, aki egészen mást lát meg benne.

Utána már csupán annyi a tulajdonos feladata, hogy a rendet és tisztaságot fenntartsa az eladásig.

Már két órája pakoltam és dekoráltam a lakást, amikor megérkezett a fotós és a videós kolléga. Úgy vártam a két fiatal férfit, mint a Messiást, pedig tudtam, hogy nyűgösek lesznek. Ott volt a tulajdonos hölgy és az ingatlanszakértő hölgy is, akik folyamatosan segítettek a tárgyak mozgatásában, de még így sem haladtunk megfelelő ütemben.

Ez a belvárosi lakás mindössze 52 m2 volt, két szoba és egy modern galéria. Kifejezetten szép állapotú, de elképesztően zsúfolt és rendetlen. A tulajdonos egyedül élt benne, de olyan sok tárgyat halmozott fel, hogy alig fért el a lakásban:

Amikor ilyen ingatlan felkészítésére kapok megbízást, azt kérem, hogy a tulajdonos kezdje el az előkészületet a költözésre. Szerezzen be költöztető dobozokat, és pakolja össze azokat a tárgyait, amelyek nem szükségesek a mindennapi életéhez. Ezzel nem csak rendet tesz, de lelkileg is felkészül a lakás elengedésére, ami meggyorsítja az eladást.

Ahogy a lakásba léptem láttam, hogy nem sikerült abszolválni a feladatot, de nyeltem egyet és nekiláttam a pakolásnak. Mire a fiúk megérkeztek, a hálószobát és a nappalit rendbe tettem, a tulajdonossal és az ingatlanos kolléganővel pedig kipakoltattam mindent a lakáshoz tartozó kis gyöngyszemről, az erkélyről. Mert kiderült, hogy két értéke van ennek az ingatlannak: a modern állógaléria, és a félig beépített csendes kis erkély. Mindkettőt raktárnak használta a tulajdonos, így az eredeti fotókon fel sem tűnt volna:

Rögtön láttam, hogy rengeteg munka lesz ennek a megmutatása, viszont megéri a fáradságot, mert magasabb áron és gyorsabban lehet majd értékesíteni a lakást. Nem tévedtem, a fiúk valóban nyűgösek lettek a feladat láttán. Nekik csak annyi lett volna a dolguk, hogy elkészítik a média anyagot a feldíszített lakásról. E helyett befogtam őket a pakolásba. Csatárláncba álltunk mind az öten, és leadogattuk a galérián lévő dobozokat, ruhákat, könyveket, kisbútorokat és megannyi kacatot. Olyan dobozokat is találtunk a galérián, amelyekre hat évvel azelőtti dátum volt ráírva. Hat éve költözött ebbe a lakásba a tulajdonos, az előző ingatlanból hozta át ezeket a dobozokat, melyek ki sem voltak bontva. Bizonyára nagy szüksége lehetett a bennük lévő holmikra… Mindent kihordtunk a lakás előtti folyosóra, ami teljesen megtelt.

Ezután már gyorsan haladtam, a galérián egy hálószobát alakítottam ki, az erkélyt pedig kávézó asztalkával tettem hangulatossá. Ahogy a sok felesleges holmi kikerült, az egész lakás tágassá és világossá vált, mindannyian gyönyörködtünk a pillanatnyi állapotban:

Sajnos miután elkészültek a fotók és a videó, vissza kellett pakolni mindent. A tulajdonos néhány sittes zsákba rakta a tárgyakat, amitől hajlandó volt megválni, azt ígérte ezeket kidobja. De néhány kacat, mint például a volt kutyájának a koszos plédje, érthetetlen módon az utolsó pillanatban mégis visszavándorolt a galériára.

Nyolc óra megfeszített munka után hulla fáradtan távoztam. Kicsit szomorúvá tett, hogy nem maradhatott olyan szép rendezett a lakás, ahogy a média anyagban látható. Azonban néhány hét elteltével boldogan hívott fel az ingatlanközvetítő, hogy az új hirdetés megjelenését követően azonnal jelentkeztek vevők. Elmondásából tudom, hogy hiába nem az a rendezett állapot fogadta őket, már képesek voltak elvonatkoztatni a látványtól, és gyorsan új tulajdonosára lelt az ingatlan.

Home stagingnek akkor is van létjogosultsága, amikor az ingatlan lakott. Ezzel meg tudjuk mutatni a lakás legszebb arcát, a kacatokkal eltakart értékeit is, és kiemelkedik a többi hirdetés közül. A tulajdonosnak ilyenkor az a feladata, hogy a kialakított rendre vigyázzon. A dobozokba pakolt tárgyak pedig már a költözés előkészületét jelzik, ezek nem zavarják a leendő vevőket.

- Azta@va... – az ingatlanszakértő csendben mosolyog, miközben a hetvenéves tulajdonos álmélkodva járja körbe az eladó sorba került lakását. Csaba sokféle reakciót látott már, de ettől az idős úrtól nem várt ilyen vulgáris megnyilvánulást.

- Értsem úgy, hogy tetszik a végeredmény?

- Hát erre nem számítottam, gratulálok uram – nyújtja a kezét a tulajdonos.

- Köszönöm, átadom a gratulációt a lakberendezőnek – feleli az ingatlanos, és amint elválnak egymástól, már hív is engem telefonon.

Ezek a visszajelzések megszépítik a napomat, és hálát adok a sorsnak, hogy ilyen fantasztikus hivatásom lehet.

Semmi extra nem történt ebben a közepes állapotú panellakásban, csak színpadra állítottam, felkészítettem az eladásra.

A lokáció tökéletes, az épület szépen karbantartott, de a lakás a legfelső emeleten van, és a házilag elvégzett felújítás is hagy némi kívánnivalót. Amikor egy lakásban ilyen renoválást látok, mindig gyerekkorom egyik bugyuta meséje, a „Mekk Elek az ezermester” jut eszembe. Az előszobában a járólap egyik oldalán saját anyagából készült a szegő, másik felén laminált szegőléc fut. A kétféle burkolat közötti burkolatváltó léc nem ér végig az ajtónyílás teljes szélességében. A falak frissen vannak festve, de előtte nem lettek simára glettelve. Talán ez mind nem lenne baj, de a háztömbben még két ugyanekkora lakást kínálnak ugyanilyen összegért eladásra, és mindkettő szebben van felújítva. A tulajdonos nem szeretné lejjebb vinni az árat, ráadásul gyors eladásban reménykedik.

Az ingatlanban nincsenek bútorok, nem lakják. Ez abból a szempontból előnyt jelent, hogy azonnal birtokba veheti az új tulajdonosa. Azonban egy üres lakás sehogyan sem mutat a hirdetésben megjelenő fényképeken, nem emelkedik ki a konkurencia közül. Miért választaná ezt a tízedik emeleti közepes állapotú lakást valaki, amikor ugyanitt ugyanennyiért talál jobb állapotút a hatodik emeleten is? Ráadásul egy üres szoba kisebbnek tűnik, mint egy optimálisan bebútorozott. Ennek az az oka, hogy a tárgyak hiánya miatt nem érzékeljük a tér valós méreteit, nincsen mihez viszonytanunk.

Ilyen esetben a home staging lehet a megoldás, ami nagyban megkönnyíti az ingatlan értékesítését. A klasszikus home staging során nem újítjuk fel az ingatlant, nem festünk falakat, nem cserélünk burkolatokat. Egy üres lakásnál már a bebútorozással is hatalmas változást lehet elérni. A megfelelően összeválogatott lakástextíliákkal és kiegészítő dekorációkkal hangulatos, otthonos érzetet kelthetünk. A berendezett és feldíszített ingatlanról érdemes profi fotókat, esetleg videót és virtuális túrát készíteni, hogy kiemelkedjen a hirdetés, és a lehető legtöbben jelentkezzenek rá.

A home stagingnek, az ingatlan színpadra állításának az a célja, hogy a vevő érzékeire pozitívan hassunk. Azonban amikor megérkezik az érdeklődő a lakásba, nem csak a szemével érzékeli a környezetét. Ahogy levegőt vesz, érzi a szagokat is. Ahogy belép, érzékeli az őt körülvevő hőmérsékletet, és hallja a zajokat. Éppen ezért a dekoráció és a bútorok elhelyezése elég ahhoz, hogy jelentkezzen a hirdetésre, de önmagában kevés ahhoz, hogy ezt a lakást válassza. Az eladásra történő felkészítés során érdemes odafigyelni arra is, hogy az ingatlanban az időjárásnak megfelelő hőmérséklet legyen. Ha dohányfüst vagy régi bútorok miatt kellemetlen szagot áraszt a lakás, sok szellőztetéssel, esetleg illatosítók kihelyezésével lehet javítani a helyzeten.

Különbözőképpen történik a home staging egy üres, egy bebútorozott és egy lakott ingatlan esetében. Egy üres lakásba a saját készleten lévő, összeválogatott bútoraimat szállíttatom, amivel könnyen elérhetem a kívánt eredményt. Egy bútorokkal és használati tárgyakkal telezsúfolt ingatlan gyakran okoz komoly kihívást, egy ilyen érdekes esetről írok a „Raktár vagy galéria” című blogbejegyzésemben. Vannak olyan eladásra kínált ingatlanok is, melyeket nem laknak, de a tulajdonos nem akarja a régi bútorokat elszállíttatni. Egy ilyen esetről írok az „Eklektikus színkavalkád” blogbejegyzésemben.

Home staging szolgáltatásomat olyan profi ingatlanszakértőknek nyújtom, akiknek a jutaléka tartalmazza a szolgáltatásom díját is, így az őket megbízó tulajdonosok felhőtlenül élvezhetik a végeredményt. A magánszemélyek részére tanácsadással, lakberendezői ötletekkel tudok segítséget nyújtani.

Nagyon egyszerű kéréssel keresett meg egy ingatlanközvetítő. Egy felújítandó lakás tulajdonosával úgy állapodott meg, hogy átalakítási tervet és látványtervet készít a hirdetéshez. Elmondása alapján a jelenleg két egymásba nyíló szoba és különálló konyha helyett amerikaikonyhás nappalit és két hálószobát lehetne kialakítani ebben az 52 m2-es lakásban. Ez nagyon jól hangzik, a mai követelményeknek tökéletesen megfelel, alacsony a rezsije és ideális lehet három főnek.

Jelenlegi alaprajz:

Átalakítási terv:

Miután megnéztem a két alaprajzot, azonnal felhívtam az ingatlanközvetítőt. Mivel egy belvárosi társasház középső lakásáról van szó, szinte kizárt, hogy ez az átalakítás megvalósítható legyen. A víz és szennyvíz csövei nem lesznek besüllyeszthetőek a padlóba, és valószínűleg az előszoba padlószintjét sem lehet annyival megemelni, hogy a csövek megfelelő lejtést kapjanak. Látványtervet pedig csak olyan átalakításról érdemes készíteni, ami megvalósítható. Hiszen lehet, hogy valaki pont ebbe az átalakítási tervbe szeret bele, és miután megvette a lakást, szembesül vele, hogy meg sem valósítható a felújítás. Jobb esetben a vevő a vásárlás előtt belsőépítész szakembert visz magával, és eláll a vételi szándékától. Ekkor viszont az ingatlanközvetítő kerülhet kellemetlen helyzetbe, az eladó megkérdőjelezheti a szakmai felkészültségét.

Javaslatot tettem egy megvalósítható átalakításra:

Amikor egy felújítás során falakat kell mozgatni, vagy megváltoztatnák a helyiségek funkcióit, mindenképpen érdemes belsőépítész, vagy nagy tapasztalattal rendelkező lakberendező segítségét kérni már a tervezési fázisban. A szakember méretarányos átalakítási terveket készít, gondosan megtervezi a gépészeti és elektromos kiállásokat, burkolási és színezési tervet készít – ezekkel a tulajdonos rengeteg időt és pénzt spórolhat meg. A tervek alapján a felújításban résztvevő szakemberek pontos árajánlatot tudnak adni, az egymásra épülő munkafolyamatokat jól össze lehet szervezni.

Miután az ingatlanközvetítő egyeztetett a lakás tulajdonosával a lehetséges átalakításról, megkezdhettem a látványtervek elkészítését. Első lépésként berendezési tervet készítettem, ami egy egyszerűbb rajz:

Csak olyan méretű bútorokat helyezek el a térben, melyek kereskedelmi forgalomban kaphatóak. Itt is az a fő szempont, hogy adott esetben az új tulajdonos be is tudja rendezni a látványtervnek megfelelően a lakást. Előfordult már, hogy egy építés alatt álló ingatlan látványtervére jelentkezett vevő megkérdezte, hogy a képen látható bútorok is megvásárolhatóak-e. Az ilyen kérdés nagy örömet okoz, azt jelenti számomra, hogy igazán élethűre sikerült a látványterv.

Miután a megrendelőnek elnyerte a tetszését a berendezési terv, elkészítettem a végleges látványterveket. Ezek fotorealisztikus képek az enteriőrről. Segítségükkel a megrendelő pontosan látja, hogyan fog kinézni az átalakított belső tér.

Mivel több éve foglalkozom komplett felújítások levezénylésével, így ennek az átalakításnak a nagyságrendi költségét is meg tudtam határozni. Az ingatlanközvetítő nagy örömmel továbbította nekem a lakás tulajdonosának elismerő szavait, és felkészülten várta az érdeklődőket.

Jaj, jaj… mi lesz ebből? ­– csak fogtam a fejem, és már sokadjára néztem át a fotókat. Kimentem inni egy kávét, hátha kicsit felpörgeti az agyamat. Nem lett jobb.

Az ingatlanügynök egy közepes állapotú, lakatlan, de bútorozott lakás eladásához kért tőlem segítséget. Az ódon, ötvenes évek béli bútorokat nem szállíttatja el a tulajdonos, a falakon a nyolcvanas évek fantasztikus harsány tapétái, az egyik szobában álmennyezet mögé rejtett lilás fényt árasztó Led szalag díszíti a lakást.

Igazi kihívás ez egy lakberendezőnek. Itt már valóban csak a home staging – a lakás legszebb arcának bemutatása segíthet. De van ennek egyáltalán szebb arca? Home staging során nem szedhetem le a tapétát, nem festhetem át a falakat. Profi vagyok – mantráztam magamban – találok rá megoldást. Bementem a raktáramba, nézelődtem a rengeteg termékem között. Ahogyan azt az iskolában tanultuk, a függöny és a szőnyeg a lelke… És akkor hirtelen beugrott, hogy van a függönyeim között egy lilás színű fényes dekorációs darab, és a szőnyegek között is van egy, amit hasonló színű virágmotívum díszít. Gyorsan elő is kerestem, hirtelen láttam magam előtt a teljes berendezést. Boldogan ültem vissza a monitor elé, már más szemmel néztem arra a lila fényre a kisszobában. Összeírtam a hiányzó apró kiegészítőket, és elindultam beszerző körútra. Jól ismerem a lakberendezési áruházak kínálatát, így célirányosan mentem a megfelelő üzletekbe. Végül úgy éreztem, kihoztam ebből a lakásból is a maximumot. Ahogyan az lenni szokott, a meghirdetése után két héten belül elkelt az ingatlan.

Home staging során mindig arra kell törekedni, hogy megteremtsük a harmóniát. Ha túl színes a lakás, akkor tompítani kell, ha túl steril, akkor színesíteni. Az általános ízlés szerint kell berendezni az ingatlant, hogy minél több érdeklődőt vonzzon a hirdetés. Egy ilyen nagy levélmintás tapéta jól mutatna egy faldarabon, de egy egész szoba körbetapétázása már szörnyen nyomasztó. Ha csak egy-két csík lenne feltéve valamelyik falra, illene hozzá egy hasonló levélmintás asztali futó, ugyanolyan díszpárna, egyszínű zöld vagy barna függöny és szőnyeg. De a levélmotívum visszaköszönhetne a szalvétákon, vagy bármilyen apró dekorációs tárgyon is. Aranyszabály, hogy nem szabad túlzásba esni. A túl sok fehér épp úgy nem tesz jót a lakásnak, mint a túl színes falak vagy textíliák.

Optimális esetben a lakatlan ingatlanban nincsenek bútorok, így a megfelelően összeválogatott, egymáshoz illő berendezési tárgyakkal lehet dekorálni a lakást. Sokkal nehezebb a lakberendező dolga, ha a tulajdonos nem hajlandó kiüríteni az ingatlant a meghirdetése előtt. Ilyenkor kénytelen vagyok alkalmazkodni, és a meglévő darabok felhasználásával létrehozni a harmóniát. Bár én nem szeretem az eklektikus berendezést, tudom, hogy sok embernek tetszik. Amikor ilyen öreg és egyáltalán nem szép bútorokat látok egy ingatlanban, mindig teszek egy kísérletet, hátha meggyőzhetem a tulajdonost, hogy lomtalanítsa a lakást. Sajnos sokszor kapom azt a választ, hogy azért nem viteti el, mert lehet, hogy a vevőnek megtetszik, és bútorokkal együtt megveszi. Pedig az a szűk vevőkör, akinek ezek a bútorok tetszenek, rendelkezik is ilyen darabokkal, és viszi magával az új lakásba. Ráadásul a tulajdonosnak a lomtalanítás sem kerül pénzbe, mert azoknak az ingatlanügynököknek, akiknek a home staging szolgáltatást nyújtom, a jutalékuk tartalmazza a bútorok elszállításának költségét is.

Aki ezt a lakást megvette, természetesen a bútorokat nem kérte, így végül a tulajdonos kénytelen volt birtokbaadás előtt a saját költségén kiüríteni az ingatlant.

Kaptam néhány fotót egy ingatlanos hölgytől, aki a segítségemet kérte. Az eladásra kínált ingatlan szép állapotú, de ő úgy érezte, szükség lenne home stagingre. Egy panellakás nappalijában dobozokat látok, a fotó elég sötét, nem túl jó minőségű. Ami rögtön feltűnik, a mennyezeten kialakított spotlámpás gipszkarton stukkó.

Nahát – gondoltam magamban – milyen igényesen felújították ezt a lakást. De vajon miért vannak ott a dobozok? Még nem pakolta ki a tulajdonos? Vagy már összepakolt a költözéshez? A kérdéseimre kapott válasz megdöbbentő: a lakás tulajdonosa két éve él itt, de annyira nem érzi magáénak ezt az ingatlant, hogy ki sem csomagolt mindent a beköltözése után. Több műszakban dolgozik, csak aludni jár haza, és közben folyamatosan keresi új otthonát. Már többször meghirdette ezt a lakást, de érdekes módon senki nem jelentkezik a hirdetésére – kivéve az ingatlanügynököket, akik ígérnek fűt-fát, de vevőt nem hoznak.

A fotók mellé alaprajzot is kértem, és megterveztem a lakás dekorációját. Lelki szemeim előtt egy gyönyörű otthon bontakozott ki, miközben a raktáramban összepakoltam a szükséges lakástextíliákat, képeket, dísztárgyakat, étkezőasztalt és a rá illő terítéket.

A home staging lényege, hogy megmutassuk az ingatlan legszebb arcát. Ez általában nem pénzkérdés, hiszen nem újítom fel az ingatlant, nem cserélek burkolatokat, nem mozgatok falakat. Abból dolgozom, ami adott, igazodom a lakás elrendezéséhez, stílusához, színvilágához. Vannak olyan ingatlanok, melyek igazi kihívást jelentenek, például a harsány színűre festett falakkal, vagy a szedett-vedett bútorokkal. Az ilyen megbízást is szeretem, hihetetlen változást lehet elérni csupán a textíliák helyes megválogatásával. Egy érdekes esetről írok az eklektikus színkavalkád blogbejegyzésben.

Sokan nem is gondolnák, de a függönyök és a szőnyegek határozzák meg az otthonunk hangulatát. A kapott fotókon azonnal láttam, hogy nincsenek karnisok a lakásban, így megbeszéltem az ingatlanos hölggyel, hogy szereltessen fel mennyezeti síneket. Szerencsére a tulajdonos partner volt ebben, és bevállalta a karnis költségét. A felszerelt karnisok a lakásban maradnak, növelik annak értékét. Ez igazán nem nagy tétel, de fontos, hogy a tulajdonos nyitott legyen a változtatásra. Sajnos előfordul, hogy a megbízó elzárkózik egy ilyen kéréstől, és általában ilyenkor nem is fogadom el a megbízást, mert tudom, hogy nem lesz olyan a végeredmény, amilyennek szeretném. Természetesen ahhoz, hogy a feldíszített, színpadra állított ingatlanról csábító hirdetés készüljön, szükség van profi fotókra, esetleg videó és drón felvétel készítésére is.

Mivel ebben a lakásban a tulajdonosa benne élt, nem hagyhattam ott minden dekorációs termékemet. Azonban a tulajdonosnak annyira tetszettek a függönyök és a szőnyegek, hogy azokat rögtön megvásárolta, így ottmaradtak a lakásban. Megbeszéltem vele, hogy az átmozgatott bútorokat hagyja úgy, és a dobozokat az egyik sarokban tornyozza fel. A lakás így már majdnem ugyanazt az esztétikai élményt nyújtja a látogatónak, mint amit az elkészített médiaanyag.

Miután kikerült a hirdetés az ingatlanportálokra, már másnap jelentkeztek érdeklődők, és egy héten belül létrejött az adásvételi szerződés.

A színpadra állított ingatlanok sokkal gyorsabban elkelnek, mint a rossz fotókkal hirdetett társaik. Azonban fontos arra is figyelni, hogy az érdeklődő első benyomása a lehető legjobb legyen, amikor a meghirdetett lakásba belép. Az ingatlan bemutatásakor az esztétikai élményen túl figyelni kell a megfelelő hőmérsékletre és illatokra is. Home staging szolgáltatásomat kifejezetten ingatlanügynököknek nyújtom, akiknek az értékesítésből származó jutaléka tartalmazza a munkadíjamat.

 - És tudod Zsuzsikám, mi a legborzasztóbb? – az idős asszony fátyolos tekintettel pislog a búra alól a fodrásznőre. - Hogy szegény Józsim, Isten nyugosztalja, azt hitte jót tesz velem. Amikor kirepültek a gyerekek, én kisebb házba akartam költözni, de ő nem engedte eladni. A két kezével építette, ott éltük le az egész életünket. – Előveszi kis kopott retiküljéből a zsebkendőjét, kifújja az orrát. Nagyot sóhajt, aztán csendesen, szinte csak magában motyog. -  Már csak tizennyolc fokot tartok, és az emeletet lezártam.

Beülök a fodrászszékbe, és a tükörből szemügyre veszem az idős hölgyet. Ápolt és elegáns, talán nyolcvan éves lehet. Ránézésre nem is gondolná az ember, hogy fagyoskodnia kell az otthonában, mert nem képes kifizetni a fűtésszámláját. Gyanítom, hogy ebben az évben egyre többen szembesülnek majd hasonló problémával. Sajnos a hetvenes – nyolcvanas években épült, több generációs családi házak mára korszerűtlenné váltak. Igazi pénztemetők lehetnek ezek az épületek a megnövekedett gázár miatt, ha időközben nem szigetelték a házat, nem újították fel a fűtési rendszert. Rengeteg idős ember él egyedül vagy párban ilyen monstrumokban. Biztosan nehéz elengedni, hiszen fiatalon saját erejükből építették, ott élték le egész felnőtt életüket, az ajtófélfákon talán még mindig ott vannak a vonalkák, ahogyan nőttek a gyerekek. Megannyi emléket suttog a recsegő parketta, és még ma is tetszik nekik az a kopott csempe a fürdőszobában.

Két lehetőség kínálkozik a számukra. Vagy összefog a család, felújítják a házat és ismét több generáció él majd együtt, vagy keresnek egy alacsony rezsijű kis lakást az idős embernek, és eladják az elavult épületet. Aki nem szeretné, hogy idős családtagja ilyen méltatlan körülmények között élje le utolsó éveit, annak idén meg kell hoznia a döntést.

A rossz hír a hasonló helyzetben lévő tulajdonosoknak, hogy az elkövetkező hónapokban tömegesen áramlanak majd be ilyen családi házak a piacra, ami jelentősen letöri az árakat. Aki nem dönt időben az eladás mellett, az néhány hónap leforgása alatt milliókat veszíthet. Jó hír viszont, hogy megfelelő áron gyorsan lehet majd értékesíteni, mert több befektető is keres ilyen nagyméretű épületeket.

Igazán jó befektetés megvásárolni egy olyan többgenerációs családi házat, melyben 3-4 kisebb lakást lehet kialakítani. Persze nem alkalmas erre mindegyik épület, alaposan körbe kell járni, gondosan megtervezni a teljes felújítást. Az ideális épületben kialakítható élhető és kényelmes lakások 40-55 m2 körüliek, másfél vagy kétszobásak, hőszivattyúval és elektromos fűtéssel rendelkeznek. Akár közös kerttel, akár lakásonként saját kertrésszel, használati megosztással, gépkocsi beállási lehetőséggel kell tervezni.

Ahhoz, hogy eldöntsük, a kiszemelt épületben hány lakást lehet kialakítani, először méretpontos alaprajzot kell készíteni a meglévő állapotról, és belsőépítész vagy tervezésben is jártas lakberendező segítségét kell kérni az átalakítási tervek elkészítéséhez. Célszerű statikust hívni, ha egy-egy vastagabb fal kivétele szükséges. A pincétől a tetőszerkezetig mindent alaposan meg kell vizsgálni. Az épületnek masszív alapokon kell állnia, alulról ne vizesedjen, a tetőszerkezete legyen ép. Az újonnan kialakított lakásokban az elválasztó falaknak és födémeknek megfelelő rétegrenddel kell majd rendelkezniük, hogy az áthallás minimális legyen. Ehhez célszerű akusztikával foglalkozó szakember segítségét kérni. A lakások nyílhatnak közös lépcsőházból, vagy a külső homlokzatról közvetlenül. Mindegyik lakás külön vízórát és villanyórát kapjon. A kertet úgy kell kialakítani, hogy minden lakáshoz tartozzon parkolóhely egy gépkocsi számára.

Miután megtaláltuk az ideális ingatlant, nagyságrendi költségvetést kell készíteni. Jónak számít a befektetés, ha a megtérülés meghaladja a piacon elérhető legmagasabb kamatot. Figyelembe kell venni, hogy egy ilyen horderejű felújítás 6-8 hónapot vesz igénybe. Az ingatlan megvásárlásától az új lakások értékesítéséig nagyjából 10-12 hónap telik majd el. A befektetés kockázata alacsony, hiszen a minimális rezsivel bíró korszerű ingatlanok értéke folyamatosan növekszik.

Ideális esetben a házból kiköltöző idős ember komfortosabb körülmények közé kerül, a rezsin megspórolt pénzből magasabb színvonalon élheti nyugdíjas éveit. Családtagjai válláról lekerül egy nagy teher, és talán még az unokáknak is jut egy kis hozzájárulás az önálló életkezdéshez.

Aki úgy gondolja, szívesen eladná a birtokában lévő monstrumot, vagy befektetési céllal éppen ilyen épületet keres, forduljon hozzám bizalommal. A megvásárlástól a felújításon át az értékesítésig a teljes folyamat levezénylését vállalom.

- Oké itt állok előtte, de egyik hosszabb, másik rövidebb. Mekkorát szeretnél? Van világos faszínű, meg sötétbarna, és ilyen ezüstös színű is … Hogyhogy milyen formájú? Hát amilyen szokott lenni, mint egy rúd … Nem értem, miért lenne lapos? … Nem, nem, ennek a végén van egy izé, egy olyan kúp vagy mi … Hát milyen lenne? Mint a f…om. … Nem vagyok ideges, de ebből elegem van, majd eljössz és megveszed édesem … én is szeretlek, puszi.

A férfi kinyomta a hívást, zsebre vágta a mobilját és még egy dühös pillantást vetett a falnak támasztott karnisokra. Aztán összeakadt a tekintetünk, és mivel nem bírtam megállni nevetés nélkül, ő is elmosolyodott. Aztán büszke léptekkel, felszegett fejjel átment a másik sorra a villanyszerelési anyagokhoz. Sok ehhez hasonló beszélgetést hallok akaratlanul is a barkácsáruházakban és lakberendezési üzletekben. A legtöbb embernek komoly kihívást jelent a megfelelő függöny kiválasztása és felrakása az otthonában. Függönyökről szóló blogbejegyzésemben már írtam a méret és anyag kiválasztásának rejtelmeiről, azonban sokszor az ideális karnis megtalálása a probléma forrása.

Alapvetően kétféle karnis létezik a piacon, és aztán ezeknek megannyi változata. A két különböző típus a mennyezetre rögzíthető (sín):

és az oldalfalra szerelhető (általában rúd, ritkábban sín rendszerű) karnis:

Mindkét változatból létezik 1, 2, 3 soros típus.

Először azt kell eldöntenünk, hogy a mennyezetre szeretnénk felfüggeszteni a függönyt, vagy inkább csak az ablakkeret fölé helyeznénk a karnist. Egy átlagos vagy alacsony belmagassággal rendelkező lakásba a mennyezeti sín megoldást javaslom, mert a hosszú függöny optikailag nyújtja a teret, így magasabbnak érezzük a helyiséget. Ebből adódik, hogy egy extrém magas térben viszont kellemesebb érzetet kelthet, ha a függöny az ablakkeret tetejétől indul. Sokszor a fal minősége is eldöntheti ezt a kérdést. Ahhoz ugyanis, hogy a karnist megfelelően lehessen rögzíteni az oldalfalhoz, a falazatnak kellő tömörséggel kell rendelkeznie, és minden esetben nagyméretű, hosszú csavarokra és tiplikre lesz szükségünk. Tízből legalább nyolc lakásban azt tapasztalom, hogy az oldalfalra felhelyezett karnis lötyög, a függöny súlya kitépi a falból.

Amennyiben a falra szerelhető karnis mellett döntünk, akkor a következő kérdés, hogy milyen magasra helyezzük. Ha pénztárcabarát megoldást szeretnénk, akkor érdemesebb először kiválasztani és megvásárolni a függönyt. Az előre gyártott készfüggönyök ugyanis lényegesen olcsóbbak, mint méretre varratott társaik. Készfüggönyt 235-300 cm hosszúság között fix méretekben lehet találni. A legtöbb lakásban az ablakok a padlótól 85-90 centiméterre kezdődnek, az átlagos ablak 150 cm magas, így az ablak fölé helyezett karnis lehet akár 240 cm magasan is. Válasszuk tehát ki a nekünk tetsző fényáteresztő és hozzá illő, vele egyforma hosszúságú dekor függönyöket. Egy helyiségen belül az összes ablakra egyforma függöny kerüljön. Ezután tegyük fel a karnist a választott függönyök méretéhez igazítva. Akkor lesz elegáns a szoba, ha a függöny a karnistól a padlóig ér. Ettől csak akkor térjünk el, ha az ablak alatt kiugró konvektor vagy valamilyen bútor található. Ebben az esetben a függöny érjen az ablakpárkányig.

Ha a mennyezetre szerelhető sín mellett tesszük le a voksunkat, akkor újabb kérdésként merül fel, hogy a fal síkjától milyen távolságra kerüljön. Ezt a távolságot az ablak alatt elhelyezkedő fűtőtest vagy a párkány szélessége határozza meg. Akkor mutat szépen a padlóig érő függöny, ha akadálymentesen omlik le a mennyezetről, nem nyomja ki a párkány vagy a fűtőtest.

Mindegyik karnistípus esetén fontos a megfelelő hosszúság kiválasztása is. Akkor tudjuk szépen dekorálni az ablakot, ha a karnis mindkét irányban túllóg rajta 20-30 centiméterrel. Ha az ablakunk valamelyik oldalsó falhoz (esetleg szekrényhez) túl közel van, akkor legalább a másik oldalon hagyjunk 30 centimétert, ahová elhúzhatjuk a sötétítő vagy dekor anyagot. Természetesen, ha a szoba egyik fala teljes egészében üvegezett, akkor nem kérdés, hogy a karnis is végig fut az egész falon vagy mennyezeten. Ilyenkor csak arra kell figyelni, hogy az akasztókat és végzárókat fel tudjuk tenni, ehhez 5-5 centimétert elég hagyni az oldalsó faltól.

Következő kérdés, hogy hány soros legyen a karnis. Az egysorost kizárólag akkor javaslom, ha a függöny nem tölt be sötétítő, árnyékoló funkciót. Hiszen ha csak egy rúd vagy sín van, akkor a fényáteresztő és a dekorációs célú függöny egymás mellé kerül. Sokkal praktikusabb a kétsoros karnis használata, ahol az ablak felőli sorra kerül a fényáteresztő, míg a szoba felőli sorra a sötétítő vagy dekor függöny. A három soros megoldást akkor célszerű választani, ha három különböző anyagot szeretnénk rá feltenni.

Amikor karnist vásárolunk, mindig rendszerben gondolkodjunk. Sokféle típus van forgalomban, és a különböző gyártók termékei általában nem kompatibilisek egymással. Ezért az adott üzletben célszerű megvenni a görgőket, karikákat, egyéb rögzítő és végzáró elemeket, aminek segítségével feltesszük rá a függönyt és megakadályozzuk a véletlen leesést is. Itt általában felmerül a kérdés, egy adott függönyhöz mennyi görgőt, csipeszt, karikát vegyünk. Körülbelül 10 centiméterenként kell elhelyezni az akasztókat, tehát egy 150 cm széles karnisra 15 db rögzítő elemmel számolhatunk.

Aki úgy érzi, elvész a rengeteg információ között, vagy egyszerűen csak nem akar energiát pazarolni a függönyök és karnisok kiválasztására, annak szívesen állok rendelkezésére a tervezéstől a kivitelezésig.

Forrón ölelik egymást, verejtékező meztelen bőrük összesimul. Még néhány pillanatig az ágyban maradnak, aztán Jack felkel, belebújik a farmerjába, és miközben az ablak felé fordul, rámosolyog a lányra. Egy pillanatra átfut az agyán, hogy még mindig nem tett fel függönyt, de a szemközti épület több száz méterre van, úgysem látnak be ide az ötödik emeletre. Éppen belép a nappaliba, amikor meghallja az üvegcsörömpölést, amit egy tompa puffanás követ. Rémülten rohan vissza a hálószobába, barátnője vérző teste az ágy mellett hever a padlón. Jack az ablakon ütött lyukra mered, de nem láthatja a távoli ház szobájában álló mesterlövészt, aki éppen elkezdi szétszerelni távcsöves puskáját.

Persze ha nem élünk olyan krimibe illő életet, mint Jack Bauer, akkor aligha okozhat ekkora drámát a függönyök hiánya. Drámai változást lehet azonban elérni minden lakásban egy jól megválasztott függöny felrakásával.

De milyen is a jó függöny? Az áruházak elképesztő szín, anyag, és méretválasztékot kínálnak, nem csoda, ha az átlag vásárló elvész ebben a kánaánban. Kész függönyt vegyünk? Vagy inkább méretre varrassunk? Egyik drágább, mint a másik. És mekkora függöny kell egy ablakra? Milyen széles és milyen hosszú legyen?

Amikor új lakásba költözünk, érdemes a bútorozással együtt a függönyöket is megtervezni. Függönyre nem csupán azért van szükség, hogy ne lőhessen be az ablakon egy mesterlövész. A függöny a lakás ruhája, felöltözteti, csinosítja, szerethetővé teszi. Egy harmonikus otthonban a függöny színében és stílusában igazodik a bútorokhoz, a fali dekorációkhoz, a szőnyeghez és a nyílászárókhoz is.

Ha alacsonyabb költségvetésből szeretnénk megoldani a lakás felöltöztetését, érdemes körülnézni a készfüggönyök kínálatában. Ezek szabvány méretekre gyártott darabok, létezik belőlük fényáteresztő, fényszűrő, dekor és sötétítő is. Különböző üzletekben eltérő hosszúságú darabokat árulnak, ez 235-300 cm között változik, a szélességük pedig általában 130-140 cm között mozog. Létezik dupla méretű is, ennek a szélessége körülbelül 3 méter. Árulnak füles és karikás függönyöket, melyeket csak úgynevezett rúd karnisra tudunk feltenni. A legtöbb lakberendezési áruházban kínálnak olyan darabokat is, melyeken univerzális behúzó szalag van, ezeket éppúgy feltehetjük rúd karnisra is, mint a hagyományos csipeszes vagy görgős sínekre.

Kicsit drágább megoldás a függöny méretre varratása. Ezt leginkább akkor célszerű választani, ha extrém méretű nyílászárók vannak a lakásban, vagy valamilyen különleges formát, nem szokványos anyagokat szeretnénk az otthonunkban látni.

Mielőtt bármilyen függönyre kiadjuk a pénzünket, érdemes megnézni milyen karnis van az ablakok felett. Mérjük meg a karnis szélességét és a padlótól való távolságát is. Aki olyan szerencsés helyzetben van, hogy a karnist is maga választhatja ki, például egy lakásfelújítás során, vagy amikor újépítésű otthonba költözik, annak javaslom a karnisokról szóló külön blogbejegyzésem elolvasását is.

Milyen az ideális függöny? Elárulom: a méret a lényeg. Ha elegáns kinézetet szeretnénk kölcsönözni a szobának, akkor a függöny a karnistól a padlóig érjen. Inkább rogyjon rá egy kicsit a talajra, mintsem 10 centivel rövidebb legyen. Ha a függöny az ablakpárkány és a padló között ér véget, az olyan szánalmas hatást kelt, mint egy szerencsétlen lelencgyerek, aki kinőtte a ruháját:

 Persze előfordulhat olyan körülmény, ami miatt egy adott ablakra nem tehetünk földig érő függönyt. Tipikusan ilyen eset, ha az ablak alatt konvektor helyezkedik el, vagy valamilyen bútort teszünk oda közvetlenül a falhoz. Ilyenkor a függönyt az ablakpárkányig kell leengedni. A függöny szélessége sem mindegy. A karnis szélességének másfél-kétszeresét kell számítani a fényáteresztő függönyök tervezésénél. Minél vékonyabb az anyag, annál többet kell belőle venni, hogy szépen ráncolódjon az ablak előtt. Az ablak két szélére tehetünk dekor függönyt, ha sötétítő szerepet nem szánunk neki, ezekből elég 130 cm széleset választani, amit nagyjából 60 centire húzhatunk össze. Ha igazi sötétítő függönyt szeretnénk, melynek funkciója a fény teljes kizárása, akkor érdemes a blackout anyagot választani, mely a különleges szövési technikának és anyagösszetételnek köszönhetően valóban ellátja a sötétítő szerepet. Ezek az anyagok elég vastagak, így olyan széles darabot kell belőlük venni, amilyen széles az ablak a kerettel együtt. Nagy kérdés még, hogy hány darabból álljon a függöny. Mutatósabb, ha a fényáteresztő függöny egyben van, de például ha az erkélyajtó két oldalán helyezkednek el az ablakok, akkor praktikusabb két darabból álló függönyt tenni úgy, hogy az ajtó nyitásához csak egy kis darabot kelljen félrehúzni. A dekor és sötétítő függönyök általában akkor mutatnak szépen, ha keretezik az ablakot, tehát két oldalra vannak széthúzva. Természetesen itt is lehet kivétel, például ha az ablak valamelyik oldalfalhoz annyira közel van, hogy ott már nem fér el a sötétítő. Ha nincsen szükség sötétítőre egy szobában, akkor is érdemes egy vékonyabb színes függönyt feltenni dekorációs céllal.

Bizonyára nem véletlen, ha egy izgalmas krimi nézése közben én azt veszem észre, hogy nincsen függöny az ablakon. Hogy senkinek ne okozzon drámai problémát a függöny kérdése, szívesen vállalom a megtervezését, legyen szó akár egy garzonlakásról, akár egy többszobás nagypolgári otthonról.